不動産税（TOIP）とキャピタルゲイン税（CGT）への対応
2025年11月末から12月初旬にかけて、カンボジア不動産市場は重要な転換点を迎えています。その理由は、税制変更と投資環境への懸念という、2つの大きな要素が影響しているためです。そこで、直近のカンボジア不動産に影響のある主なニュースを紹介しつつ、投資家が年末までに実践すべき対策を詳しく解説します。
カンボジア不動産に影響のある主なニュース｜税制変更と投資環境リスク
■ 税制優遇の継続と新税制の導入
● 2025年分の不動産税（TOIP）申告・納付期限が延長
2025年分の不動産税（TOIP：カンボジアの固定資産税）の申告・納付期限が12月31日まで延長されました。また、未登録や過年度未申告の行政罰金が、一定条件で免除されます。これにより、投資家にとって資金のやりくりがしやすくなります。さらに、不動産取引の手続きもスムーズになります（参考：DFDL、Kaohoon International）。
※不動産税（TOIP）とは、カンボジアで不動産を所有している場合に毎年支払う税金のことです。今回、過去に登記していなかった物件についても、罰金を免除して正式に登記できるようになりました。これにより、行政手続きがより透明になります。また、分かりやすくなることが期待されます。
● 2026年1月1日からキャピタルゲイン税（CGT）が導入
2026年1月1日から、キャピタルゲイン税（CGT）が導入されます。これは不動産を含む6種類の資産の利益に課税される税金です。そのため、年内に取引を完了するかどうかが重要になります。また、利益の80%を控除した後に税率を掛ける設計のため、実効負担は利益の約4%程度となります（参考：Kaohoon International、Regfollower）。
※キャピタルゲイン税（CGT）とは、不動産などの資産を売却して得た利益に対して課税される税金のことです。2026年1月1日以降の取引から適用されます。
■ 投資環境リスクの懸念
● 東南アジアのオンライン詐欺拠点に関する国際報道
東南アジアのオンライン詐欺拠点に関する国際報道が拡大しました。カンボジアも含まれるため、投資環境への懸念が高まっています。その結果、投資家の心理に影響を与える可能性があります。さらに、不動産投資の審査（デューデリジェンス）の水準が厳しくなる可能性もあります（参考：The Guardian）。
一方で、こうした投資環境リスクは、適切に対応すれば投資の機会にも変えられます。特に、カンボジア不動産投資においては、リスクを減らす対策（リスクヘッジ）を考えることが重要です。
年末までに実践すべき対策｜税制変更と投資環境リスクへの対応
年末まで残りわずかです。カンボジア不動産投資においては、以下の対策が有効です。
■ 投資家が年末までに実践すべき対策
① 不動産税（TOIP）の申告・納付期限延長を活用
2025年分の不動産税（TOIP）の申告・納付期限が12月31日まで延長されました。そのため、物件情報の更新と登記の確認を今月中に終えることが重要です。これにより、過年度未申告の行政罰金を避けることができます。また、資金のやりくりの余裕も生まれます（参考：DFDL）。
② キャピタルゲイン税（CGT）導入前の取引検討
2026年1月1日からキャピタルゲイン税（CGT）が導入されます。そのため、年内に取引を完了するかどうかを検討することが重要です。また、取得原価の証憑（しょうひょう）を整備しておくことも必要です。売却益の繰延や分割受領といった選択肢を税理士と相談することで、来年のキャッシュフローを改善できます。
売り手も買い手も、値決めの前に「税後」で投資収益率（IRR）を再計算しておくことが重要です。これにより、より正確な投資判断が可能になります。
③ 投資環境リスクへの対応
投資環境リスクが高まっている中、不動産投資の審査（デューデリジェンス）の水準が厳しくなる可能性があります。そのため、契約条項の見直しや収益の分散化などが重要です。また、リスクを減らす対策（リスクヘッジ）を考える視点を持ちましょう。
まとめ｜年末までに実践すべき対策が投資成功の鍵
まず、2025年分の不動産税（TOIP）の申告・納付期限が12月31日まで延長されました。これにより、資金のやりくりの余裕が生まれました。
そのため、物件情報の更新と登記の確認を今月中に終えることが重要です。また、過年度未申告の行政罰金を避けることができます。
次に、2026年1月1日からキャピタルゲイン税（CGT）が導入されます。そのため、年内に取引を完了するかどうかを検討することが重要です。
また、取得原価の証憑を整備し、税理士と相談することで、来年のキャッシュフローを改善できます。値決めの前に「税後」で投資収益率（IRR）を再計算しておくことが重要です。
さらに、投資環境リスクが高まっている中、不動産投資の審査（デューデリジェンス）の水準が厳しくなる可能性があります。
そのため、契約条項の見直しや収益の分散化などが重要です。また、リスクを減らす対策（リスクヘッジ）を考える視点を持ちましょう。
引き続き、税制変更や投資環境リスクを継続的に確認し、リスク管理を徹底しましょう。その結果、これがカンボジア不動産投資を成功させる鍵となるでしょう。
ぜひ、最新情報に注目しながら、慎重かつ戦略的な投資判断を行っていきましょう。