一斉引き渡しとCGT導入──プノンペン不動産の勝ち筋
2025年末から2026年にかけて、プノンペンでは大型コンドミニアムの引き渡しが相次ぎます。その理由は、2026年1月にキャピタルゲイン税（CGT）が導入されることです。これにより、短期売却から賃貸運用へと投資の軸足が移る見込みです。そこで、一斉引き渡しとCGT導入が投資戦略に与える影響を解説します。さらに、投資家が実践すべき勝ち筋を紹介します。
一斉引き渡しとCGT導入が投資戦略に与える影響｜短期売却から賃貸運用へ
■ 2025年末〜2026年にかけて大型コンドミニアムの引き渡しが相次ぐ
2025年末から2026年にかけて、プノンペンでは大型コンドミニアムの引き渡しが相次ぎます。
■ 2026年1月1日からキャピタルゲイン税（CGT）が導入
2026年1月には、不動産キャピタルゲイン課税（CGT）が導入されます。そのため、短期売却から賃貸運用へと投資の軸足が移る見込みです。
※キャピタルゲイン税（CGT）とは、不動産などの資産を売却して得た利益に対して課税される税金のことです。2026年1月1日以降の取引から適用されます。
プノンペン不動産投資の勝ち筋｜収益を決める要素と投資戦略
一斉引き渡しとCGT導入という環境変化の中で、プノンペン不動産投資においては、以下の要素と戦略が重要です。
■ 収益差を決める要素
① 総利回りは6.5〜8％前後
現在のプノンペンのコンドミニアム投資における総利回りは、6.5〜8％前後となっています。これは、投資家にとって魅力的な水準です。一方で、収益差を決めるのは立地だけではありません。「運営品質」と「開発会社の実績」が重要になります。
② 空室リスクを抑える3つのポイント
収益を安定させるためには、空室リスクを抑えることが重要です。そのため、以下の3つのポイントを確認しましょう。
・完成前のプリリース（事前予約）が行われているか
・家具・運営の一体設計がされているか
・独占募集枠の確保ができているか
これらを確認することで、空室リスクを抑えることができます。また、安定した収益を確保するための重要な要素となります。
■ 投資戦略：「5年保有＋回復期にリファイナンス」
CGT導入により、短期売却から賃貸運用へと投資の軸足が移る見込みです。そのため、投資戦略は「5年保有＋回復期にリファイナンス」が有効です。
● ネット利回り（管理・課税差引後）で判断
投資判断の際には、総利回りだけでなく、ネット利回り（管理・課税差引後）で判断することが重要です。また、短期の値引きや家電プレゼントに惑わされないことも重要です。
■ 立地選びのポイント
● 空港南回廊や幹線沿いで需要の波を拾う
空港南回廊や幹線沿いでは、オフィス・物流・ホテル需要の波を拾うことができます。一方で、過剰供給区画では賃料下押しに注意が必要です。
■ 為替リスク管理
● 通貨はドル建て、円調達なら為替の逆風にも備える
プノンペンの不動産投資では、通貨はドル建てが一般的です。一方で、円で資金を調達する場合には、為替の逆風にも備えることが重要です。そのため、借入・賃料のミスマッチ管理を徹底しましょう。
まとめ｜一斉引き渡しとCGT導入に対応した投資戦略が成功の鍵
まず、2025年末から2026年にかけて、プノンペンでは大型コンドミニアムの引き渡しが相次ぎます。
次に、2026年1月には不動産キャピタルゲイン課税（CGT）が導入されます。
そのため、短期売却から賃貸運用へと投資の軸足が移る見込みです。投資戦略は「5年保有＋回復期にリファイナンス」が有効です。また、ネット利回り（管理・課税差引後）で判断し、短期の値引きや家電プレゼントに惑わされないことが重要です。
さらに、収益差を決めるのは立地だけではありません。「運営品質」と「開発会社の実績」が重要になります。
完成前のプリリース、家具・運営の一体設計、独占募集枠の確保で空室リスクを抑えましょう。空港南回廊や幹線沿いでオフィス・物流・ホテル需要の波を拾いつつ、過剰供給区画では賃料下押しに注意が必要です。通貨はドル建て、円調達なら為替の逆風にも備え、借入・賃料のミスマッチ管理を徹底しましょう。
引き続き、一斉引き渡しとCGT導入という環境変化を継続的に確認し、リスク管理を徹底しましょう。その結果、これがプノンペン不動産投資を成功させる鍵となるでしょう。
ぜひ、最新情報に注目しながら、慎重かつ戦略的な投資判断を行っていきましょう。
（参考：Realestate.com.kh）