カンボジア不動産投資 ：沿岸部・トンレサップ開発と3億ドル投資審査が示す最新動向
カンボジア不動産投資の最新動向を確認していきましょう。「工業投資の加速」と「沿岸部・トンレサップ地域の包摂的開発」という二つの流れが同時に進んでいます。これにどう乗るかが、今後3〜5年の投資リターンを左右すると見込まれます。
直近のニュースでは、CDC（カンボジア開発評議会）による総額3億2,300万ドルの投資案件13件の審査と、沿岸部およびトンレサップ地域を対象とした「経済・社会政策コンセッション」計画が、不動産市場に大きなインパクトを与える材料となっています。
本記事では、これら直近のニュースがカンボジア不動産市場にどのような影響を与えるのかを整理します。さらに、日本人を含めた海外投資家が取るべき戦略を、ビジネスの視点から解説します。
カンボジア不動産投資：最新動向をどう読み解くか
カンボジア不動産投資の最新動向を一言でまとめると、二つの動きが同時進行しています。それは「輸出志向の工業投資の拡大」と「地方コミュニティを巻き込んだグリーン開発」です。
まず押さえておきたいポイントは、次の3点です。
- CDCが審査する13件・約3億2,300万ドル規模の新規投資案件
工業団地や住宅需要を押し上げる要因となっています。 - 沿岸部・トンレサップ地域向けの「経済・社会コンセッション」政策
インフラ・公共施設・住宅を含む地域開発を加速させています。 - EU資金供与や先進国による支援
「透明性」「財政健全性」を高め、長期的に予見可能な不動産・都市政策の土台を作りつつあります。
つまり、投資の軸足を移すことが重要といえます。単なる投機的なコンドミニアム投資から、産業・ロジスティクス・地域インフラと結びついた不動産投資へと移していきます。これが今のカンボジア不動産投資の最新動向に沿った戦い方といえるでしょう。
CDCの3億2,300万ドル投資審査が示すもの
2025年12月23日、カンボジア開発評議会（CDC）が新規投資プロジェクトを審査しました。このプロジェクトの規模は13件・総額約3億2,300万ドルに及びます。対象は製造業、インフラ、サービスなど多様な分野にまたがります。これにより、「数千人規模の雇用創出」と「輸出競争力の向上」が期待されています。
※CDCとは、投資許可・優遇措置・特別経済区（SEZ）の承認などを担う政府機関です。カンボジアのワンストップ投資窓口といえます。
■ CDC投資プロジェクトの概要と不動産セクターへの波及
CDCによる大型案件審査が不動産に与える影響は、主に次の3点です。
- 工業用地・物流施設の需要増加：製造業プロジェクトの立地するSEZや工業団地周辺で需要が拡大します。倉庫・工場用建物・トラックヤードへの需要が高まります。
- 従業員向け住宅・商業施設の需要増加：数千人規模の新規雇用が生まれます。これにより、近隣の賃貸住宅、飲食・小売店舗需要を押し上げます。
- インフラ整備による地価上昇：道路・港湾・電力などのインフラ投資が伴うことで、周辺土地の価値が段階的に上昇します。
■ 日本企業が注目すべき立地タイプ
カンボジア不動産投資において、日本企業が特に注目すべき立地タイプは次のとおりです。
① 港湾近接の特別経済区（SEZ）
シハヌークビル港周辺など、港湾アクセスに優れたSEZの状況を見てみましょう。自動車や電子機器など輸出志向の製造業が増加しています。直近では、電気自動車メーカーBYDがシハヌークビルSEZ内に12ヘクタール規模・年産1万台規模の組立工場を開設し、産業用地や従業員住宅ニーズを高めています。
② プノンペン近郊の工業団地・ロジスティクスゾーン
首都圏では物流拠点への需要が増大しています。港湾や空港と内陸をつなぐ倉庫・冷蔵施設・ラストワンマイル配送拠点が求められています。Eコマースの拡大もあり、物流系不動産は中長期で安定した賃料収入が見込めます。
③ 地方都市の新興工業クラスター
カンボジア政府は一極集中を避けるため、地方都市での工業クラスター形成を進めています。早期に土地を確保することが重要です。中小規模の工場・住宅開発を組み合わせた案件を組成します。そうすることで、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙うことが可能です。
沿岸部・トンレサップ「経済・社会コンセッション」計画の影響力
2025年12月22日には、重要な計画が発表されました。NGO「Action for Community Transformation（ACT）」とカンボジア土地管理・都市計画・建設省のパートナーシップによる、沿岸部およびトンレサップ地域を対象とした「経済・社会政策コンセッション」計画です。
この計画では、教育・医療・廃棄物管理・水道・家畜・肥料生産などを包括的に改善します。資金調達にはカーボンクレジットの活用も想定されています。不動産・インフラ投資家にとっては、従来開発が進みにくかった地域で絶好の機会です。公共施設を軸とした混合用途（ミクストユース）開発に乗り出すことができます。
■ 教育・水インフラから読む新しい不動産需要
沿岸部やトンレサップ湖周辺は、観光・漁業・農業が中心の地域です。都市部に比べて教育・医療・水インフラが遅れているケースが少なくありません。そこに公的・準公的資金が入ります。学校・診療所・浄水設備などが整備されます。その結果、次のような不動産需要が新たに生まれると見込まれます。
- 教員・医療従事者向けの公務員住宅や賃貸アパート
- 観光と地域生活を兼ねる小規模ホテル・ゲストハウス
- 加工場・冷蔵庫を備えた小規模アグリビジネス施設
日本企業にとっては、「大型リゾート」ではなく、小口・中規模開発の余地が大きい点がポイントです。生活インフラと一体化した開発が求められています。地元パートナーと組み、学校や診療所と連携した住居・商業施設を開発するモデルは、ESG投資の文脈でも評価されやすくなっています。
■ カーボンクレジットを活用する不動産・インフラ投資モデル
計画では、カーボンクレジットを開発資金に組み込むことが示唆されています。例えば、以下のようなスキームが考えられるでしょう。
- マングローブ保全やブルーカーボンプロジェクトと連動したエコツーリズム施設＋宿泊施設の開発
- 再生可能エネルギー（太陽光・バイオマス）を組み込んだ環境配慮型住宅団地の開発
- 下水処理・廃棄物発電と組み合わせたインダストリアルパーク＋住宅エリアの整備
これらは単に賃料・分譲収入だけでなく、カーボンクレジット収入を加えた複合収益モデルになり得ます。事前に専門コンサルタントと連携することが重要です。「どのプロジェクトならクレジット認証を得られるのか」を精査しましょう。
リスクとチャンス｜国境紛争・観光減速が不動産に与える影響
一方で、カンボジア不動産投資の最新動向を考える際に無視できない問題もあります。それは、タイとの国境紛争と観光の減速です。2025年12月には、シェムリアップ州スレイ・スナム地区近郊でタイ軍の空爆が報じられました。それによって、実際にアンコール遺跡観光にも影響が出ています。観光客減少はホテル・サービスアパート・リテールへの打撃となり得ます。
もっとも、12月24日には両国軍が停戦再開を協議する会合を開くなど、緊張緩和に向けた動きも同時に進んでいます。不動産投資家としては、観光特化エリアへの過度な集中を避けることが重要です。同時に、和平進展後のリバウンド需要も視野に入れるべき局面といえるでしょう。
- 短期：シェムリアップなど観光依存エリアのホテル投資は慎重に検討すべきでしょう。
- 中期：中期：和平・インフラ整備が進めば、再開発余地が拡大します。それにより、観光＋文化＋エコツーリズム複合型の開発が期待されます
- 長期：国境付近の物流拠点・工業団地は、紛争リスクを織り込んだうえでの割安取得が可能です。安定化後の評価益狙いも期待できます。
カンボジア不動産投資において今取るべきアクション
最後に、ここまでのニュースとカンボジア不動産投資の最新動向を踏まえ、投資家が取るべき具体的なアクションをまとめます。
■ CDC・関連省庁の公式情報を定期モニタリング
CDCのサイトや不動産専門メディア（例：APS Cambodia、Khmer Timesなど）をウォッチし、投資認可案件・インフラ計画・法制度変更を継続的に把握することが重要です。
■ 「工業×住宅×インフラ」の三位一体で事業を設計
工場単体、住宅単体ではなく、一体設計が重要です。工場＋従業員住宅＋生活インフラを組み合わせます。それにより、キャッシュフローを多層化し、景気変動に強いポートフォリオを構築することができます。
■ 沿岸部・トンレサップでのパイロット案件を検討
ACTと政府の「経済・社会コンセッション」計画に沿った開発を検討しましょう。小規模なパイロット開発でプレゼンスが築けます。例えば、学校隣接の教員住宅、クリニック併設のレジデンスなどです。
■ ESG・カーボンクレジットを前提にしたストラクチャーづくり
早い段階からESG専門家・カーボンクレジットの認証機関と連携しましょう。また、投資スキームに環境価値を組み込むことも効果的です。これにより、日欧の機関投資家からの資金調達可能性を高めることができます。
■ 国境・観光リスクを分散するポートフォリオ設計
観光依存度の高い地域と、工業・物流に軸足を置く地域をバランスよく組み合わせましょう。地政学リスクと需要変動リスクをヘッジすることが重要です。
まとめ｜カンボジア不動産投資：最新動向を正しく読み解く
カンボジア不動産投資の戦略を練るためには、「短期のニュース」だけでは足りません。その背後にある変化をつかむことが大切です。まず、産業構造の変化と政策の方向性を理解しましょう。また、自社の強みと、カンボジアの工業化・地域開発・デジタル化の流れをどう接続するかを意識してください。中長期の投資戦略を描いていくことが重要です。
（参考：APS Cambodia）