カンボジア不動産：2026年の税制とインフラ開発を活かす戦略
この記事では、20%キャピタルゲイン税（CGT）の2027年までの延期とテコ国際空港を中心とする大型インフラ整備が、2026年のカンボジア不動産市場にもたらす投資チャンスについて解説します。
税負担が軽い「最後の移行期」となる2026年をどう活用するか。
インバウンド回復と不動産需要、空港周辺エリアの成長可能性、そして出口戦略の再設計など、選別と設計が求められる2026年の投資戦略を詳しく紹介します。
税負担が軽い「最後の移行期」
結論から言うと、カンボジア不動産の20%キャピタルゲイン税（CGT）の導入が2027年まで延期されました。
そのため、2026年は「税負担が軽い最後の移行期」となりそうです。
同時に、テコ国際空港を中心とする大型インフラ整備が進んでいます。
カンボジア不動産市場は選別こそ必要なものの、中長期で魅力的な投資機会が広がっています。
キャピタルゲイン税延期が意味するもの
■ 本来2026年から導入予定だった20%のキャピタルゲイン税（CGT）
カンボジアでは、個人の不動産売却益に対して20%のキャピタルゲイン税を課す制度が準備されてきました。
当初は2026年1月から本格導入とみられていました。
多くのアナリストが「短期売買中心から、インカム重視・長期保有型の市場へ移行する転換点」と位置づけていました。
CGTの導入自体は、税制の透明性向上や市場の成熟という観点からはプラスです。
一方で、短期のキャピタルゲイン（値上がり益）を狙う投資家にとっては利回りが下がります。
そのため、売買ボリュームの鈍化や価格調整を招くリスクも指摘されていました。
■ キャピタルゲイン税（CGT）延期で生まれた”ボーナス期間”
カンボジア大手不動産ポータルのRealestate.com.khは2026年1月5日付の記事で、次のように報じています。
「政府が20%キャピタルゲイン税の実施を2027年まで延期する」
この延期により、2026年いっぱいは、当初想定されていたよりも税負担が軽い状態で売却を検討できる可能性が高まりました。
投資判断が変わる余地
- すでに保有している物件の売却タイミングを「2026年中」に前倒しするインセンティブ
- 2027年以降のCGT本格導入を見越し、「2026年に仕込んで長期保有」する戦略の再検討
- デベロッパー側が在庫処分や新規販売キャンペーンを積極化する可能性
つまり、「完全導入前の最後の1年」をどう使うかで投資成果が大きく変わります。
この局面を作り出していると言えます。
テコ国際空港：インフラが変えるエリア選び
■ 立地価値の再編
プノンペン南部・カンダール州で建設が進む「テコ国際空港（Techo International Airport, TIA）」が注目されています。
今後の不動産価格と投資マップを大きく塗り替えると期待されています。
- 三段階で最大4,500万〜5,000万人規模の旅客処理能力を持つ計画
- 既存のプノンペン国際空港を事実上代替する”新たな玄関口”
- TIA周辺のタクマオ、サァン、キエンスヴァイなどのエリアでは、すでに開発業者による土地取得が進み、地価の上昇が確認されている
空港と高速道路、鉄道、スマートシティ構想が連動することで、「空港周辺＝物流・産業・住宅の複合拠点」という構図が見えつつあります。
■ インバウンド回復と不動産需要
テコ国際空港に加え、シェムリアップ・アンコール国際空港の稼働や新規航空路線の開設により、観光・ビジネス渡航の回復が進んでいます。
コロナ前水準に近い600万〜700万人規模の観光客数が視野に入りつつあります。
ホテル、サービスアパートメント、短期賃貸（Airbnb型）といったインバウンド関連の不動産需要は中長期的に底堅いと見る向きが多い状況です。
一方で、オフィスや一部の商業施設では供給過多と賃料調整が続いています。そのため、「立地と用途の選別」がこれまで以上に重要になっています。
2026年の実務的な投資戦略
■ 戦略1：出口戦略を再設計する
延期により、2026年中に売却を検討する投資家にとっては、「税引き後リターンを最大化するための再シミュレーション」が必須です。
- 保有物件ごとに、売却価格・取得コスト・想定税金を洗い出す
- 2026年売却 vs. 2027年以降売却のシナリオを比較
- 地価上昇が期待できるエリア（空港周辺など）は長期保有の価値も検討
特に、デベロッパー案件で購入後まだ完成前の物件については、次の判断が必要です。
「完成後すぐに売るのか」「賃貸運用を一定期間行うのか」
これで最終利回りが大きく変わります。
不動産会社や税理士と連携し、出口戦略を数字で確認しておきましょう。
■ 戦略2：空港・高速道路に沿った”成長軸”を押さえる
インフラは不動産価格を押し上げる最大の要因のひとつです。
テコ国際空港やそれに接続する高速道路は、プノンペン中心部から南部・カンダール州へのアクセスを大きく改善する見込みです。
検討候補のエリア・用途
- 空港アクセス道路沿いの土地：
- 将来的な物流倉庫、工場、商業施設用地としてのポテンシャル
- カンダール州の住宅開発（ボレイ）：
- プノンペンよりも手頃な価格帯で、中間層向け住宅需要を取り込むプロジェクト
- 空港〜市内の中間地点：
- ホテル、サービスアパートメント、ロードサイド型商業施設
ただし、インフラ計画はスケジュールの遅延や仕様変更も起こり得ます。
現地での進捗確認や、複数の情報源からのクロスチェックが欠かせません。
■ 戦略3：デューデリジェンスとパートナー選びを徹底する
カンボジア不動産投資では、物件そのものだけが大切なのではありません。それに加え、売り手・デベロッパー・仲介会社の信頼性が極めて重要です。
チェックすべき基本ポイント
- デベロッパーの過去のプロジェクト実績（竣工率・品質・引き渡し遅延の有無）
- 権利関係（所有権タイトル、ストラータタイトル、リースホールドなど）の確認
- 管理会社の体制（賃貸運営・修繕対応・会計報告など）
- 現地弁護士・会計士による法務・税務デューデリジェンス
英語・クメール語の契約書が主流となっています。そのため、日本語でのサポート体制がある仲介・専門家を選ぶこともリスク低減につながります。
延期を追い風にするための注意点
■ 短期の値上がりだけを追いかけない
キャピタルゲイン税の延期は、一見すると「今のうちに売り抜けるチャンス」に見えます。
しかし、市場全体としては供給過多のセグメント（特に一部のコンドミニアムやオフィス）が存在します。
必ずしも短期で値上がりするとは限りません。
むしろ、賃貸需要が見込める立地で、インカムと将来のキャピタルゲインの両方をバランスよく狙う戦略が現実的です。
例えば、日本人駐在員や外資系企業が集まるプノンペン中心部のコンドミニアムと、カンダール州の住宅用地をポートフォリオとして組み合わせる。
といった発想も有効でしょう。
■ 為替・金利・出口の三つ巴リスクを意識する
海外不動産投資では、物件価格だけでなく「為替（ドル円）」「金利」「出口タイミング」が総合的なリターンを決定します。
- ドル建てで購入し、日本円に換算した際の為替変動リスク
- 現地銀行からの借入を行う場合の金利上昇リスク
- 売却時に想定どおりの買い手が見つからない流動性リスク
これらを踏まえ、最初から「何年後に、どのような形で出口を取るか」をイメージしておくことが重要です。
そのうえで投資額とレバレッジ（借入額）を決めましょう。
まとめ：2026年は”選別と設計”の年
改めて、本稿のポイントを整理します。
- 20%キャピタルゲイン税は2027年まで実施延期と報じられています
- 2026年は税負担が軽い移行期となる可能性が高い
- テコ国際空港をはじめとするインフラ整備により、新たな成長エリアが浮上。カンダール州南部が注目されている
- 一方で、コンドミニアムやオフィスなど一部セグメントでは供給調整が続いています
- 「立地・用途・パートナー」の選別が欠かせません
- 延期を追い風にするには、出口戦略とインカム収入をセットで設計することが重要
最後に、税制・規制は今後も変更される可能性があります。
本記事は2026年1月時点で公開情報をもとに執筆したものです。
具体的な投資判断の前には必ず現地の専門家・税理士等に最新情報をご確認ください。