物流ハブ化が押し上げるシアヌークビル不動産への投資
本記事では、カンボジア不動産市場に影響を与える2つの最新トピックを解説します。
1つ目は、日本とカンボジアが進めるシアヌークビルの物流ハブ化構想です。
2つ目は、シアヌークビル港・プノンペン港の収益急増です。いずれも、物流・工業系不動産と周辺住宅の需要を中長期的に押し上げる可能性があります。
物流ハブ戦略と港湾成長が不動産の追い風に
シアヌークビルを中心とした物流ハブ戦略は、カンボジア不動産市場に構造的な変化をもたらしつつあります。短期的には調整局面が続いていますが、産業用・物流系・従業員向け住宅の需要は中長期で大きく伸びる局面に入っています。
まず、直近で押さえておくべきポイントは次の2つです。
- ① シアヌークビル物流ハブ構想：日本とカンボジアが、シアヌークビルを地域物流・産業ハブに変革する戦略マスタープランを推進中。港湾拡張、道路・鉄道接続、サプライチェーン効率化が柱となっている。
- ② 港湾収益の二桁成長：2025年のシアヌークビル港の売上は前年比35％増の約1億5,150万ドル。プノンペン港も23.6％増の約5,330万ドル。貨物取扱量もそれぞれ約25.7％増、15.6％増と大幅に拡大している。
つまり、港湾・物流インフラの成長は数字で裏付けられています。したがって、エリアとセグメントを絞って今から準備した投資家ほど、2027年前後の本格成長の恩恵を受けやすいと言えます。
シアヌークビル物流ハブ構想と不動産への影響
■ 日本×カンボジアの戦略マスタープランとは
カンボジア政府と日本は、シアヌークビルを地域ロジスティクス・産業ハブとして再構築する包括的なマスタープランを策定しています。具体的には、次の3つが計画の柱です。
- 港湾能力の増強：コンテナ取扱量の拡大
- 輸送インフラの改善：内陸部への道路・鉄道・空港との接続強化
- 物流拠点の整備：サプライチェーン効率化のための施設開発
なお、シアヌークビルはカンボジア唯一の本格的な深海港を擁しています。加えて、プノンペンと結ぶ交易ルートは同国貿易の約75％を担うとされています。つまり、物流の要衝としての地理的優位性はすでに確立されているのです。
■ 不動産市場への波及効果
この物流ハブ化が本格的に進めば、不動産市場には次のような波及が想定されます。
- 輸出入企業向けの倉庫・コールドチェーン施設への需要増
- 工業団地周辺のボレイ（分譲住宅地）や賃貸アパートの開発ニーズ
- 物流企業や港湾関連企業のオフィス需要
- 主要交通軸の沿線での中長期的な地価上昇
一方で、カンボジアの住宅価格指数を見ると、2年間の名目価格上昇率は+1.49％にとどまっています。周辺国と比べても落ち着いた伸びです。そのため、今のうちにインフラ起点の成長エリアを仕込んでおける余地があるとも言えます。
港湾収益の急増が示す物流不動産の成長性
■ シアヌークビル港・プノンペン港の数字の意味
2026年2月の報道によると、2025年のシアヌークビル港（PAS）の売上は前年比35％増でした。プノンペン港（PPAP）も23.6％増です。取扱貨物量もそれぞれ約25.7％増、15.6％増と大きく伸びています。
この数字が意味するのは明確です。運輸・港湾セクターの成長は、そのまま物流系不動産の稼働率・賃料の底上げにつながります。具体的には、次のようなアセットが恩恵を受けやすいです。
- 港湾近接のコンテナヤード・倉庫・フリーポート型施設
- プノンペン〜シアヌークビル回廊沿いの物流パーク
- 港湾都市および首都圏のトラックドライバー・港湾労働者向け住宅
製造・貿易が伸びるほど、これらのアセットは安定したキャッシュフローを生みやすくなります。
■ シアヌークビル周辺の具体的な投資シナリオ
たとえば、日系・ASEAN系の中堅デベロッパーが、シアヌークビル港から車で30〜40分圏内の幹線道路沿いに複合開発を行うケースを考えてみましょう。
- 第一段階：1〜2万㎡規模の賃貸倉庫＋トレーラー駐車場
- 第二段階：簡易寮・アパート型の労働者住宅（数百室規模）
- 第三段階：周辺人口増加に合わせた小売・サービス店舗（コンビニ、食堂など）
港湾取扱量の増加が続く限り、こうしたインカムゲイン重視の不動産モデルは成立しやすくなります。キャピタルゲインに頼りすぎないアプローチです。
投資家が注目すべきエリアとセグメント
■ エリア別の有望セグメント
ロジスティクスハブ戦略の恩恵を受けやすいエリアとセグメントを整理します。
- シアヌークビル（港周辺〜郊外）：倉庫・物流センター、工業団地用地、従業員住宅。ロジスティクスハブ戦略と港湾投資の恩恵を直接受けやすい。
- プノンペン郊外（Sen Sok, Por Sen Chey など）：物流拠点＋中間所得層向け住宅。首都人口の増加とEコマース拡大で物流需要が拡大中。
- 主要幹線道路沿い（PP〜シアヌークビル回廊）：ロードサイド倉庫、トラックステーション。長距離輸送の中継拠点としてのニーズがある。
■ ビジネスモデルの具体例
物流ハブ戦略の恩恵を取りに行く際は、次のようなモデルが考えられます。
- 現地パートナーとのJV型開発：土地は現地企業が出資し、日系・ASEAN投資家が建設資金・ノウハウを提供するスキーム
- 既存倉庫のリポジショニング：古い倉庫を冷凍・冷蔵対応に改修し、食品・医薬品ロジ向けに賃貸
- 住宅＋物流のミックスユース：労働者寮と倉庫を一体開発し、稼働率を高めつつ管理コストを抑える
リスクとそのコントロール
■ 注意すべきリスク要因
もちろん、カンボジア不動産投資にはリスクもあります。具体的には以下の3点です。
- 土地権利関係や登記の不備による権利トラブル
- 過去の建設ラッシュから続くオフィス・コンドミニアムの供給過多
- 世界景気や周辺国情勢に左右される輸出・観光需要の不安定さ
■ リスクを抑えるための対策
これらに対応するためには、次の3点を意識しましょう。
- まず、信頼できるローカル法律事務所・不動産会社との提携を確保する
- 次に、港湾や工業団地など実需のあるインフラに紐づくアセットを優先する
- さらに、ローン依存を抑え、キャッシュフローに余裕のある保守的なレバレッジ設計を行う
特に、物流・工業系の投資では用地取得やインフラ接続の手続きが複雑になりがちです。そのため、「誰と組むか」が成否を左右します。
まとめ：「時間差成長」を見据えた投資判断を
最後に、本記事のポイントを整理します。
- まず、シアヌークビルの物流ハブ化構想は、港湾近郊の工業用地・物流施設・ワーカー住宅の需要を押し上げる
- 一方で、港湾収益の二桁成長が物流不動産の追い風を裏付けている
- さらに、住宅価格の上昇率はアジアの中で落ち着いており、今は仕込みの好機と捉える余地がある
今後3〜5年で、シアヌークビルとプノンペンを結ぶ回廊では、土地価格や賃料にじわじわとした上昇圧力がかかることが予想されます。そのため、「どのエリアで、どの用途の不動産を持つべきか」というポートフォリオ設計を今のうちから始めておくことが重要です。それこそが、将来のチャンスを最大化する第一歩になります。
（参考：APS Cambodia、Xinhua News、Cambodianess、Realestate.com.kh）