2026年CGT前夜：カンボジア不動産『売り』と『持ち』の分岐点
11月19日付の通知で、資本利得税（CGT）の施行が2026年1月1日に一本化される見通しとなりました。そのため、売買の駆け込みと保有戦略の見直しが進んでいます。そこで、CGT導入が不動産投資に与える影響を解説します。さらに、買い手と売り手が実践すべき対策を紹介します。
資本利得税（CGT）の施行が2026年1月1日に一本化｜売買の駆け込みと保有戦略の見直し
■ 資本利得税（CGT）の施行が2026年1月1日に一本化
11月19日付の通知で、資本利得税（CGT）の施行が2026年1月1日に一本化される見通しとなりました。課税は20%です。不動産は「80%みなし控除」を選べば実効税率は売価の約4%という枠組みです。
※資本利得税（CGT）とは、不動産などの資産を売却して得た利益に対して課税される税金のことです。2026年1月1日以降の取引から適用されます。
■ 売買の駆け込みと保有戦略の見直しが進む
CGT導入により、売買の駆け込みと保有戦略の見直しが進んでいます。一次取得や長期賃貸志向が強まるなか、年内は価格交渉余地とクロージング前倒しが鍵となります。
買い手と売り手が実践すべき対策｜CGT導入に対応した投資戦略
CGT導入という環境変化の中で、買い手と売り手においては、以下の対策が重要です。
■ 買い手が実践すべき対策
① CGT前後で売主の期待価格が変わる点を踏まえる
買い手はCGT前後で売主の期待価格が変わる点を踏まえることが重要です。そのため、手付・引渡し時期の設計で優位に立てます。
② 価格交渉余地とクロージング前倒しを活用
年内は価格交渉余地とクロージング前倒しが鍵となります。
■ 売り手が実践すべき対策
① 登記・原価資料の整備
売り手は登記・原価資料の整備を行うことが重要です。
② リースバック等でキャッシュ確保
売り手はリースバック等でキャッシュ確保も選択肢となります。
■ 2026年は賃貸利回りと管理品質が重要
2026年は賃貸利回りと管理品質で「持つ理由」を示せる物件が勝ちます。制度は透明性を高め、投資の質を選別する起点となるでしょう。
まとめ｜CGT導入に対応した投資戦略が成功の鍵
まず、11月19日付の通知で、資本利得税（CGT）の施行が2026年1月1日に一本化される見通しとなりました。
課税は20%です。不動産は「80%みなし控除」を選べば実効税率は売価の約4%という枠組みです。
次に、CGT導入により、売買の駆け込みと保有戦略の見直しが進んでいます。
一次取得や長期賃貸志向が強まるなか、年内は価格交渉余地とクロージング前倒しが鍵となります。買い手はCGT前後で売主の期待価格が変わる点を踏まえ、手付・引渡し時期の設計で優位に立てます。
さらに、売り手は登記・原価資料の整備、リースバック等でキャッシュ確保も選択肢となります。
2026年は賃貸利回りと管理品質で「持つ理由」を示せる物件が勝ちます。制度は透明性を高め、投資の質を選別する起点となるでしょう。
引き続き、CGT導入という環境変化を継続的に確認し、投資戦略を見直しましょう。その結果、これが不動産投資を成功させる鍵となるでしょう。
ぜひ、最新情報に注目しながら、慎重かつ戦略的な投資判断を行っていきましょう。
（参考：PwC Cambodia）